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Sanzioni per la clausola penale volontaria: il nostro chiarimento

Published on 7 Febbraio 2019 by in Locazioni

Una breve guida sulle clausole penali volontarie dei contratti di locazione e alla loro interpretazione

Ultimamente l’Agenzia delle Entrate sta inviando cartelle per il pagamento dell’imposta, delle sanzioni, interessi di notifica e spese d’invio per i contratti di locazione in cui è prevista una clausola penale volontariaReGold si occupa, ogni anno, della registrazione di oltre 25.000 contratti di locazione. Molti Agenti Immobiliari ci hanno chiamato per chiedere chiarimenti a riguardo. In questo breve articolo, cercheremo di aiutarvi a comprendere cosa sta succedendo con le clausole penali volontarie nei contratti di locazione e come comportarvi.

La clausola penale volontaria nelle locazioni

Partiamo anzitutto dal definire cos’è una clausola penale volontaria: si tratta di una clausola inserita nel contratto di locazione che riguarda una pattuizione tra il locatore e il conduttore che va oltre il canone concordato. Per farla terra-terra, un esempio di clausola penale volontaria può essere: “Se fumi nel mio appartamento, mi devi dare 100 €” oppure -in maniera più concreta- “Accordiamo che il conduttore deve versare 100 € per ogni giorno in cui rimane in casa oltre il termine ultimo pattuito”.

L’art. 1382 del Codice Civile stabilisce che la clausola penale volontaria è: “La clausola, con cui si conviene che, in caso d’inadempimento o di ritardo nell’adempimento, uno dei contraenti è tenuto a una determinata prestazione, ha l’effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non è stata convenuta la risarcibilità del danno ulteriore”.

La funzione principale della clausola penale volontaria è quella di stabilire in anticipo quale sarà il risarcimento spettante nel caso in cui il locatario non rispetti un preciso accordo previsto nel contratto. Risarcimento che è considerato ulteriore rispetto al canone.

L’Agenzia delle Entrate obbliga, in sede di registrazione del contratto che prevede una clausola penale volontaria, al pagamento di 200 € in misura fissa.

Il dubbio sulla morosità da parte del conduttore

La perplessità riguarda in particolare la clausola (tradizionalmente espressa) che concerne la morosità del conduttore.

In questo caso il locatore, nel caso non vedesse pagato entro i termini il canone, potrebbe chiedere una maggiorazione degli interessi.

Come consideriamo questa condizione? E’ qui che si sta verificando una differenza di interpretazioni. La possibilità che il locatore chieda gli interessi è prevista dal Codice Civile ma come spesso succede, le interpretazioni dei diversi uffici dell’Agenzia delle Entrate sono tra loro discordati e in alcuni casi prevedono che  le parti debbano versare sempre i famosi 200 € in misura fissa; è per questo che alcuni vedono recapitarsi le cartelle qualora non li avessero versati all’epoca della registrazione.

La Sentenza della Commissione tributaria di Milano

Come detto, i vari uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate interpretano in maniera differente se le imposte per la clausola volontaria siano dovute o meno. In questo contesto, la Commissione tributaria provinciale di Milano ha emesso un’importante sentenza di annullamento di un avviso di liquidazione di imposta di registro per la clausola penale presente nel contratto di locazione.

Il giudice amministrativo, accogliendo il ricorso di un contribuente, ricorda che la pattuizione contenuta nel contratto è una prassi, che tale clausola è solo una penalità e che gli stessi interessi sono applicabili in caso di tardivo pagamento e per questo “Non è una clausola che possa ritenersi sospensiva” e quindi soggetta a tassazione ex art 27 dpr 131/1986.

Citando la sentenza:

Reg. Generale 5643/2016 udienza del 30/01/2017 n. 3380

“La pattuizione riferita all’evento Morosità del conduttore… È solo una modalità che attiene alla determinazione degli interessi applicabili in caso di ritardo nel pagamento del canone… Un patto non determinante alcuna condizione sospensiva e/o coercitiva del vincolo contrattuale, normalmente condiviso tra le parti”.

Nella fattispecie, dunque, la Commissione ha dichiarato illegittima la richiesta del pagamento della sanzione da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Come comportarsi con la clausola penale volontaria

Abbiamo visto che l’interpretazione è incerta e divisa tra gli uffici territoriali. Nonostante la sentenza della Commissione tributaria abbia prodotto un parere autorevole in merito, non significa che questa definisca del tutto come comportarsi nel caso volessimo inserire una clausola penale volontaria.

In vostro aiuto – ovviamente – c’è ReGold.

Vi invitiamo a prendere contatto coi nostri esperti al numero 02/61299211 per capire insieme come poter produrre un contratto di locazione senza errori. ReGold acquisirà tutte le informazioni necessarie dagli uffici di competenza e vi guiderà nella corretta redazione dei documenti, oltre che indicarvi i pagamenti dovuti senza il rischio di vedervi recapitata tra qualche tempo una cartella dell’Agenzia.

Insomma: come sempre, siamo qui per fare gli interessi degli Agenti Immobiliari!

 
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2 Comments  comments 

2 Responses

  1. Chiara Calasso

    Buona sera. Lo stesso discorso vale anche per l’ipotesi di un preliminare di compravendita che preveda, nel caso di consegna convenuta successiva alla stipula del rogito, una penale per ritardo rispetto al termine convenuto di consegna? Es. Rogito il 01.03, consegna entro il 10.03, penale di euro 100 per ogni giorno ritardo a partire dall’11.03.
    Grazie. Chiara

    • Admin

      Per quanto riguarda i preliminari di compravendita la presenza della clausola penale prevede sempre il pagamento in misura fissa di 200 €. Il pagamento del 3% viene richiesto solo all’avveramento della condizione.

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