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Le clausole che NON salvano gli Agenti Immobiliari

Formulari: “Il venditore dichiara che…” non solleva l’Agente immobiliare da responsabilità. La clausola ricorrente nei prestampati non esime le Agenzie dall’essere responsabili

Tocchiamo un argomento spinoso, spesso controverso, sul quale vogliamo fare maggiore chiarezza. Può essere riassunto cosi: “Una volta che le parti hanno firmato una proposta d’acquisto o un conferimento di mandato, gli Agenti immobiliari non hanno responsabilità su eventuali problemi dell’immobile perché è il venditore stesso ad assumerla”.

Infatti, sui prestampati che le agenzie immobiliari usano, c’è una clausola che recita “Il venditore dichiara che…”. Questa formuletta sembra sollevare gli operatori da oneri e colpe legati a situazioni che possono gravare sull’immobile. E, in effetti, sembra essere proprio questa la considerazione che le Agenzie fanno.

In realtà non è così. Vogliamo mettervi in guardia da un’interpretazione sbagliata che potrebbe comportare problemi. E ReGold, come sapete, ha il compito -appunto- per evitarli!

Il caso: il fondo rustico della discordia

La Corte di Cassazione si è espressa su un caso particolare, che ha contribuito a chiarire la corretta interpretazione delle responsabilità tra venditore, acquirente e Agenzia.

A Bari, una signora che chiameremo Patrizia acquista tramite l’Agenzia di Antonio (nome di fantasia) un fondo rustico versando le somme dovute sia per la provvigione all’Agente, sia per il pagamento del bene. L’accordo è regolato tramite un contratto preliminare. Al momento del rogito, però, ci si accorge che sul fondo grava un’ipoteca. Patrizia, dunque, chiede ad Antonio un risarcimento del danno, reputandolo responsabile per averla indotta col dolo a sottoscrivere un contratto.

La Corte accetta parzialmente le richieste di Patrizia, sancendo che Antonio aveva assicurato la signora circa la libertà del fondo da gravami affidandosi unicamente alla dichiarazione della parte venditrice. Questo “scarico di responsabilità” non esenta l’Agente da colpe.

L’interpretazione della Corte di Cassazione

La sentenza n. 19095/2011 della Corte di Cassazione afferma che nelle proposte di acquisto il richiamo alla dichiarazione del venditore circa la libertà dell’immobile da formalità pregiudizievoli, non esime il mediatore da responsabilità.

La proposta di acquisto, infatti, sino all’accettazione è, e rimane, un atto unilaterale recettizio indirizzato al venditore il quale, non essendoci, non può dichiarare alcunchè.

L’unico interlocutore che ha il proponente in quel momento è l’agente immobiliare che, in caso di dichiarazioni non verificate, rimane responsabile, anche penalmente.

La Clausola “Il venditore dichiara che…”

In sostanza, la dicitura “il venditore dichiara che…” inserita nei modelli di proposta di acquisto utilizzati da gran parte degli agenti immobiliari non li esime da responsabilità, in caso si verificassero problemi di natura ipotecaria, catastale o, peggio, urbanistica.

Secondo la sentenza, infatti, la proposta di acquisto è un atto unilaterale recettizio, che vede il venditore destinatario della stessa; quindi esso non essendoci al momento della sua sottoscrizione non può dichiarare nulla.

D’altra parte, nei conferimenti di incarico la garanzia da parte del venditore c’è, ma riguarda esclusivamente il rapporto tra il venditore ed il mediatore, non il proponente.

Nel caso in cui si verificassero problemi sull’immobile e l’agente immobiliare avesse dichiarato cose non verificate, esso sarà comunque responsabile ai sensi dell’articolo 1759 c.c. e dovrà rispondere per violazione dell’obbligo di informativa.

Quindi, cari Agenti Immobiliari, purtroppo la frase apparentemente magica “Il venditore dichiara che…” non è magica per niente e non vi solleva dall’essere responsabili e dal rispondere di eventuali violazioni.

Per fortuna in vostro soccorso corre -come sempre- ReGold.

Grazie al nostro servizio di deposito formulari potrete ottenere pratiche di deposito in tempo record, modifiche ai vecchi formulari e (soprattutto) una consulenza legale col nostro partner l’Avvocato Massimo Chimienti dello studio Avvocati Chimienti, una realtà di alto profilo e di prestigio, che da anni si interessa al settore immobiliare. 

Insomma: con noi non sbagliate un colpo!

 
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