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La Visura Catastale

La visura catastale rappresenta un insieme di dati utili a definire l’individuazione di un immobile e la capacità che lo stesso ha di generare un reddito.

La visura catastale è un insieme di dati riassuntivi, identificativi e di riferimento della rappresentazione grafica su una mappa di un terreno o di un fabbricato.

L’esigenza dell’individuazione di un confine della propria proprietà è insita nella natura umana. Con le prime organizzazioni urbane si è passati da utilità a necessità dovendo gestire l’aumento demografico anche nell’ottica di definire la proprietà privata da quella pubblica.

Successivamente il sussegguirsi di guerre, conquiste, colonizzazioni ha portato ad un’attività cartografica importante.

Nel contempo le diverse forme di governo territoriale obbligarono i proprietari di immobili a censire i loro beni con lo scopo di definire una vera e propria base imponibile fiscale. La repertoriazione dei patrimoni immobiliari identificava ed identifica un rapporto tra la qualità del bene e la capacità dello stesso di rappresentare un capitale e di generare dunque un reddito.

La visura catastale è un documento pubblico composto da dati e informazioni: geolocalizzazione, categoria, classe, intestazione, consistenza e rendita. Rendita che, dunque, è il riferimento per il calcolo della tassazione dei beni in fase di vendita o di imposizione fiscale territoriale (IMU).

Nella visura catastale è possibile trovare anche l’indicazione dell’atto traslativo che ha generato tale intestazione con i precedenti passaggi di proprietà.

Ricordo che la visura catastale, anche se riporta l’indicazione dell’intestazione, non certifica la titolarità di un diritto reale del soggetto indicato per quel bene; si definisce in questo senso che la visura catastale non è probatoria non costituisce titolo per accertare ed opporre diritti reali.

In tale senso ci si addentra nel concetto di trascrizione che vi descriverò successivamente.

E’ importante ricordare che i dati riportati nella visura catastale, censimento e classamento sono proposti dal titolare dell’immobile stesso.

L’Agenzia del Territorio può successivamente confermare o rivalutare il censimento proposto dal proprietario dichiarante con procedura di accertamento e contenzioso. Si è lasciato dunque l’onere di provvedere  all’identificazione delle proprietà in capo alla proprietà stessa. E’ dunque un catasto implementato dai cittadini ma gestito e “mantenuto” dalla autorità ministeriale che ha compiti di accertamento e verifica.

Da questo punto di vista evidenzio il fatto che in caso di mancata attività di aggiornamento dei dati della visura catastale per quanto riguarda variazioni o modifiche strutturali (che hanno variato la consistenza, cioè  la rendita) si crea un gap informativo nella banca dati ministeriale causando una discrepanza (appunto di dati indicativi) dallo stato reale del bene. Discordanza che se implica la variazione della rendita è da sanare procedendo alla corretta e migliore individuazione dell’immobile (art. 19 comma 14 DL 78/2010, D.M. n.701/94).

Con le procedure Docfa e Pregeo di accatastamento o variazione di fabbricati e terreni si è giunti ad aggiornare la banca dati catastale in modo digitale.

Si considera in senso lato la visura catastale come attività di ispezione, verifica, indagine dei dati catastali per giungere all’individuazione catastale di un immobile e del relativo intestatario.

Sotto questo profilo si parla di attività di visura per soggetto (fisica e giuridica), per immobile con foglio-mappale-subalterno o per scheda catastale, storica o ordinaria, per indirizzo.

Attività che, ormai, l’agente immobiliare deve fare proria.

Dario Bosio

 

 
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