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Deposito del prezzo, ci siamo

I notai sempre più al centro del sistema Immobiliare

Il deposito del prezzo della compravendita che in sede di rogito l’acquirente deve depositare al notaio dona a quest’ultimo maggiore centralità nel sistema immobiliare.

Non pensiamo che questa radicale modifica sia uno stratagemma che la categoria ha ottenuto per gestire ingenti somme ad uso proprio, forse è proprio il contrario, va tra l’altro a scardinare sistemi discutibili pregressi. Ma non voglio entrare nel merito perché si andrebbe a parare su sistemi ben più influenti dell’economia finanziaria globale. Mi limito a ricordare che le somme pagate dall’acquirente arrivano perlopiù da mutui e finiranno dunque su depositi, si vincolati, ma bancari. Diciamo che se la percentuale di “frode” di doppia vendita si aggirava al 0,003%  (quasi inesistente) con questa procedura, probabilmente, si vuole arrivare alla perfezione…

Ma torniamo alla natura tecnica operativa di questa piccola rivoluzione.

deposito prezzo regold

deposito somme al notaio. regold

 

Tutte le somme in denaro per gli atti  soggetti a pubblicità immobiliare, cioè trascritti, iscritti o annotati: prezzo della compravendita, onorari, diritti, rimborsi spese,  imposte di acquisto, successorie, idem per le somme che andranno a cancellare ipoteche pregresse vive o spese condominiali da saldare, ecc., saranno vincolati in un conto corrente separato (cioè non disponibile al patrimonio del notaio, non oggetto di successione, non pignorabile, ecc.).  

Il mutuo deliberato verrà dunque erogato si ma nel conto vincolato del notaio. Non saranno soggetti a vincolo gli onorari per le cessioni di azienda senza immobili, gli acconti e caparre preliminari al rogito e le dilazioni successive. Dunque per il contratto preliminare nessuna novità (in contrasto con la natura e il senso garantista stessi della riforma).

Il venditore diventa, in sostanza, creditore del notaio. In questo senso possiamo dirci un po’ più francesizzati ricordando che oltralpe la normativa prevede proprio il deposito del prezzo in capo al notaio rogante.

E poi? Lo svincolo di dette somme avverrà solo a registrazione e trascrizione compiuta dopo aver esperito ulteriori indagini ipotrascizionali cioè verificando l’assenza di ulteriori formalità pregiudizievoli oltre quelle già esistenti, citate e disciplinate nell’atto stesso e verificando l’esito positivo della pubblicità immobiliare della transazione. Se l’atto sarà oltremodo sottoposto a condizione sospensiva, le somme rimarranno vincolate fino all’avveramento della condizione, dunque oltre la trascrizione.

E se non dovesse verificarsi il buon esito della trascrizione? Se dovessero sopraggiungere inaspettate formalità pregiudizievoli? Se non disciplinato in atto la somma o torna al compratore (o meglio alla banca) o tutto rimarrà vincolato fino a nuovo accordo disciplinato dalle parti (nuovi atti dunque).

Tutto a vantaggio delle parti si direbbe: certezza delle somme e della libertà del diritto reale di acquisizione.

Oppure da altro punto di vista: tutto a svantaggio delle parti perché limitate nella loro autonomia contrattuale visto che obbligati ad attendere lo svincolo in oggetto.

Questa immobilizzazione pregiudica la classica situazione del riacquisto a catena che risulterà dunque completamente penalizzata e di difficile gestione. Vediamo un po’ cosa potrebbe succedere: la seconda vendita dovrebbe essere disciplinata con pagamento dilazionato, infatti il venditore della prima transazione che attende l’incasso del suo credito per ricomprare potrà si effettuare il secondo atto in pari data e magari dallo stesso notaio (un classico) ma dovrà liquidare il secondo venditore con formula dilazionata (se quest’ultimo accetterà). In questo caso la stipula dello stesso notaio sicuramente assicurerà alle parti maggiore tranquillità essendo lo stesso depositario delle due somme. Nello specifico è facilmente immaginabile che gli atti successivi in serie saranno sotto condizione sospensiva per la detta verifica di formalità pregiudizievoli sopraggiungienti , immaginando ulteriori garanzie fideiussorie ecc..(rieccoci al sistema banca). Evidentemente anche per le cancellazioni di ipoteche o pignoramenti pregressi il notaio torna ad essere sostanzialmente fulcro dell’operazione perché dovrà gestire in modo più articolato la pratica di estinzione del residuo debito. Sottolineo il fatto che la parte compratrice sarà maggiormente tutelata: in questo caso avrà la certezza di comprare con l’annotazione della formalità eseguita, ad esempio, ipotecaria (se penso alle migliaia di annotazioni mai effettuate nel passato, problema peraltro già sanato parzialmente con la legge Bersani).

 

Coda agli atti Regold

Coda dal notaio per rilascio delle somme. Regold

Ora attendiamo i decreti attuativi entro pochi giorni dovrà essere tutto precisato da un punto di vista sostanzialmente operativo. Quali saranno le conseguenze sul mercato già notevolmente in crisi? E per l’agente immobiliare? Un onere in più? Cerchiamo di guardare l’aspetto positivo, se è vero che il notaio rafforza nuovamente il proprio ruolo nel sistema immobiliare (ed in questo caso direi più sotto un aspetto normativo di pubblico ufficiale che di libero professionista) è anche vero che all’agente immobiliare sarà destinato il compito, arduo, di gestire tutta la fase organizzativa e cronologica degli atti, dei depositi somme, dei momenti di rilascio dei vincoli o cancellazioni di ipoteche, soprattutto in caso di atti concatenati. Un impegno che verrà riconosciuto dai clienti?

 Dario Bosio

 
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3 Comments  comments 

3 Responses

  1. Alessio

    Carissimi colleghi ormai siamo arrivati alla frutta…farebbero prima a dire che vogliono annullare un settore già ampiamente in crisi! Senza pensare alla famosa sig.ra Maria a cui si dovrà spiegare il tutto e penserà che magari vogliamo … Hanno portato avanti senza informazione pubblica e questo porterà al caos il sistema a completo guadagno del sistema bancario che è l’unico agevolato regalandogli ulteriori interessi sui conti che immaginate voi quanto conterranno…e poi cosa diremo al 90% dei proprietari che magari vendono per sola esigenza di monetizzare per tappare i buchi?a cosa servono le visure e le liberatorie in atto???riflettiamo e iniziamo a pensare che se continueremo ad essere pecore non possiamo lamentarci…buona serata

  2. E’ una inutile idiozia che portera solo nuovi impegni che il notaio non svolgerà gratis.Senza contare che le gli interessi che verranno maturati dal conto del notaio se li fotterà lo stato per un non meglio precisato fondo per le piccole e medie imprese.E in ultimo, e mi sono fatto illuminare sulla questione proprio da un notaio, non esiste nessuna normativa simile in Francia, bensi un uso e consuetudine.In sintesi solo un nuovo modo per lo stato per drenare soldi, complicando la vita a tutti.

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