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AGENTI IMMOBILIARI, LOCAZIONI, RISARCIMENTO DANNI PROVOCATI AI CLIENTI

Prendendo spunto da una vicenda reale accaduta ad un Agente immobiliare e che ha creato un dibattito acceso sui social, vediamo di capire quali responsabilità in capo al mediatore si possono prefigurare quando si tratta di contratti di locazione.

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Quando ci si approccia ad una mediazione di un immobile in locazione l’agente immobiliare nella maggior parte dei casi non effettua tutti i controlli che normalmente si effettuano quando si ha a che fare con una compravendita.
Però le responsabilità rimangono le stesse.

Sia l’art. 1759 del c.c. che la giurisprudenza poi con numerose sentenze sono intervenute in merito a questo tema.  Preme anche sottolineare che la responsabilità del mediatore si prescrive dopo 10 anni e quindi bisogna fare particolare attenzione.
Vediamo ora alcuni aspetti da verificare.

PIGNORAMENTO DELL’IMMOBILE

Uno dei controlli da effettuare è la situazione ipotecaria dell’immobile per accertarsi che non sussistano pignoramenti perché l’immobile è in asta. Infatti in questo caso, il contratto non è opponibile al terzo che ha in assegnazione all’asta l’immobile e quindi l’inquilino potrebbe essere tenuto a rilasciare l’immobile indifferentemente dal contratto di locazione sottoscritto con evidente danno.
Da non sottovalutare poi che il locatore, se l’immobile è pignorato, non potrebbe neppure sottoscrivere il contratto di locazione.

VERIFICA AUTENTICITA’ FIRME

Nel caso in cui la sottoscrizione avviene non in presenza del mediatore, lo stesso è tenuto a verificare le firme apposte in calce al documento, così come, se interviene un delegato, va verificato che la firma apposta sulla delega sia autentica.

SOLVIBILITA’ DEL CONDUTTORE

E’ evidente che non viene richiesta al mediatore una indagine patrimoniale sul conduttore ma, se il conduttore è persona notoriamente insolvente e conosciuta per questo ed il mediatore non si preoccupa di questo, può risponderne per eventuali danni.

Nei casi più normali comunque bisogna verificare i redditi facendosi fornire gli elementi necessari tipo buste paga, contratto di lavoro, cud o similari, ecc. verificando ad esempio sulle buste paga se ci sono già in corso cessioni di stipendio o pignoramenti o simili che ne riducono il valore.

QUANTIFICAZIONE DEI CANONI CONCORDATI

Anche su questo aspetto bisogna fare attenzione perché, mentre nel canone libero la quantificazione viene fatta dalle parti, nel concordato o agevolato che si voglia dire, la quantificazione viene fatta applicando i canoni previsti negli accordi territoriali. Se il calcolo viene fatto dal mediatore e viene sbagliato per cui l’inquilino poi richiede al locatore la restituzione di un parte del canone, il mediatore può essere tenuto a risponderne.

Ovviamente i casi potrebbero essere molteplici ma pensate ai danni che si possono provocare solo per non aver effettuato ad esempio una visura o per altre semplici ispezioni che devono essere effettuate anche in nome di quella professionalità di cui parliamo tanto e che si conquista solo con un comportamento degno di un professionista.

 
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1 Comment  comments 

One Response

  1. Buongiorno,siamo alle solite e cioè daccordo sulla regolarità dei contenuti del contratto concordato , prezzo/mq. , calcolo mq. convenzionali, elementi richiesti , calcolo min/max , ma chiedo:
    1) come fà l associazione a controllare se i mq. sono giusti ? è facile confondere i mq.catastali con i mq.convenzionali, un loro addetto verrà a misurare l immobile ? o deve accettare la dichiarazione senza effettuare controlli e misurazioni ?
    2) le associazioni chiederanno una iscrizione ?
    3) possono essere abilitate figure come l agente immobiliare affinchè i contratti possono essere stipulati, cosi come anche nelle compravendite scrivendo i dati della figura abilitata ?
    4) Questa mossa è un ulteriore aggravamento delle procedure e veicolare attraverso dei contenitori politici chiamati “associazioni” che non pagano tasse distorce e danneggia il libero mercato , considerando che ogni cittadino deve essere libero di poter scegliere la via più conveniente , e cioè da solo perchè ha tempo, agenzia immobiliare perchè paga uin servizio, associazione perchè lo sceglie liberamente, impedire ad un agenzia di arricchirsi professionalmente e servire il servizio è una limitazione della “libera concorrenza” già le Banche stanno contribuendo a svolgere un attività che non le compete affatto nel mutismo generale della indifferenza o quasi delle categorie e delle associazioni. Gennaro Verni -Bari

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